Co to jest właściwie jest grunt rolny, działka budowlana i dlaczego należy zwracać na to uwagę przy kupnie?
Przez grunty rolne rozumie się użytki rolne obejmujące grunty orne, trwałe użytki zielone – w tym łąki i trwałe pastwiska – a także uprawy trwałe oraz ogródki przydomowe. Definicja działki budowlanej uregulowana jest w art. 2 ust. 12 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wskazuje, że „należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.
Miejscowy plan jest dokumentem uchwalanym przez radę gminy (albo miasta) i określa ład panujący na danym obszarze, a mianowicie wskazuje przeznaczenie gruntów, od rodzaju zabudowy domów/bloków i ich wysokości, czy powstających działalności gospodarczych, aż po tereny zielone, planowane w przyszłości drogi czy możliwość wywłaszczenia. Kupując grunt z uchwalonym planem zagospodarowania, oczywiście, można starać się o jego zmianę, jednakże cała procedura jest bardzo długa (nie jest to kwestia miesiąca czy dwóch) i nie zawsze kończy się naniesieniem na plan wnioskowanej zmiany.
Zdarzają się sytuacje w których najpierw zostaje wybudowany dom, a dopiero później okazuje się, że jest on niezgodny w zakładanym zagospodarowaniem. Należy pamiętać, że przeznaczenie budynku powinno być zgodne z uchwalonym już miejscowym planem. W przeciwnej sytuacji konsekwencje mogą być bardzo kosztowne bowiem nadzór budowlany może nakazać doprowadzić nieruchomość to stanu zgodnego z prawem. Na przykład, jeśli zamiast jednopoziomowego domu został zbudowany dom dwupoziomowy to należy liczyć się z koniecznością rozbiórki jednej kondygnacji. Podobnie jest w sytuacji wniesienia budynku na działce przeznaczonej na tereny zielone – kosztowna inwestycja może okazać się utopieniem pieniędzy i skutkować może koniecznością rozbiórki domu.
Nie posiadając wiedzy o przeznaczeniu gruntu kupujący podejmuje duże ryzyko. Jak wspomniałem wyżej, nie zawsze możliwe jest przekształcenie działki zgodnie z planem nabywcy – co za tym idzie – działka może na długie lata pozostać nieużywana, a pieniądze zamrożone. Konieczne będzie wzniesienie budynku innego niż powstał w marzeniach. W przypadku gruntu na którym nie można wznieść budynku pozostaje wnioskowanie o zmianę i czekanie na korzystną dla wnioskującego zmianę.
Autor: Radek Knapek
DZIAŁ PRAWNY BROWWAR NIERUCHOMOŚCI